商住房PK純住宅，你該如何選擇？

在限購(gòu)限貸的大背景下，因商住房不受限、小戶(hù)型、低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)吸引了不少購(gòu)房者的目光，那么商住房真的和純住宅是一樣的嗎？購(gòu)買(mǎi)商住房前，你需要進(jìn)行徹徹底底的了解，最好的途徑就是和純住宅相比較。在此全方面分析兩者優(yōu)劣，使你一目了然，從而做出最佳選擇。

1、產(chǎn)權(quán)

商住房40年產(chǎn)權(quán)，申請(qǐng)到混合，可以到50年。《物權(quán)法》對(duì)綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否能夠自動(dòng)續(xù)期規(guī)定并不明確。

純住宅70年產(chǎn)權(quán)，到期后自動(dòng)續(xù)期。

2、貸款

“商改住”項(xiàng)目的首付在50%，而且無(wú)法使用公積金貸款，這就給購(gòu)房者帶來(lái)了一定的資金壓力。大多不能申請(qǐng)公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長(zhǎng)貸款年限10年。

居民購(gòu)買(mǎi)純住宅除了動(dòng)用積蓄，購(gòu)房資金不足部分一般都首先申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，仍不足部分則再申請(qǐng)由銀行個(gè)人住房按揭貸款解決，目前運(yùn)用此種"組合貸款"已是購(gòu)房最普遍的貸款方式。

3、日常生活

商住房幾乎沒(méi)有南北通透戶(hù)型，東南西北都有戶(hù)型，超小戶(hù)型較多，以40-80為主。居住密度大，一般從7-20多戶(hù)都出現(xiàn)過(guò)。一般物業(yè)費(fèi)較高，沒(méi)有天然氣，是商住水電，不能使用煤氣。收費(fèi)按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，供水費(fèi)2元/立方，電費(fèi)1元/千瓦時(shí)。有些開(kāi)發(fā)商比較強(qiáng)，可以申請(qǐng)到民用水電，并且還能夠到申請(qǐng)到了天然氣，但無(wú)法寫(xiě)到購(gòu)房合同中。也就是說(shuō)，大部分商住房無(wú)法保障購(gòu)房人按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)，要承受較高的生活成本。

純住宅一般南北通透，雙陽(yáng)戶(hù)型居多，一般一層2-4戶(hù)，環(huán)境比較安靜，舒適度也大大提高。水費(fèi)：2.93元/立方 （其中供水費(fèi)1.63元、排水費(fèi)1.30元），電費(fèi)：（6：00--22：00）0.617元/千瓦時(shí)、（22：00--6：00）0.307/千瓦時(shí)，煤氣費(fèi)：（天然氣）2.50元/立方。周?chē)�生活設(shè)施大部分較為齊全，學(xué)校、醫(yī)院、超市等一般都應(yīng)有盡有，生活成本較低，較為便利。

4、政策

在京購(gòu)房審批條件時(shí)，商業(yè)立項(xiàng)改住宅的房產(chǎn)不列入家庭房產(chǎn)考核。也就是說(shuō)，已有兩套住宅的京籍家庭，可購(gòu)買(mǎi)商住住宅。非京籍家庭，無(wú)論是否符合納稅或社保條件，都可買(mǎi)商住房。不限購(gòu)不限貸，總價(jià)較低是商住房最大優(yōu)勢(shì)。

商住房目前還無(wú)法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過(guò)程中，相關(guān)費(fèi)用按照商用來(lái)計(jì)算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過(guò)144平方米)。同時(shí)，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔(dān)巨大的出售成本，而這些也使買(mǎi)方選擇難度加大。

現(xiàn)在國(guó)家已經(jīng)明確規(guī)定，禁止商改住，所以當(dāng)下銷(xiāo)售的商住房都是以前申請(qǐng)下來(lái)銷(xiāo)售的。這也是很多開(kāi)發(fā)商打著“絕版loft”或者“絕版商住房”的旗號(hào)的原因。而且商住房不能落戶(hù)口，純住宅可以落戶(hù)。